根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第1条的规定：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋或以明显高于市场的价格向请托人出售房屋等交易形式收受请托人财物的，以受贿论处。因此确定房屋的市场价格对于认定是否构成受贿罪、受贿金额的大小均具有关键意义。
如果行为人购买或出售房屋的价格与市场价格相差不大，那么不构成交易型受贿犯罪。反之，如果相差很大，价格差达到了明显的程度且达到了受贿罪的入罪数额，那么构成交易型受贿罪，且接着价格差的金额直接影响量刑。
那么，如何认定交易型受贿中一手房屋的市场价格呢？笔者认为，可以从以下几个步骤入手：
一、优先考虑交易时商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第1条的规定：交易时的市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格；根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。可见，司法解释明确规定市场价格包括最低优惠价格。
同时，在市场经济环境下，优惠打折是近年来国内房地产市场交易中很正常而且普遍的销售方式，不同层级的销售人员所享有的折扣权限也是不同的。
此外，该优惠价格常常不同于房地产公司对外公布的计划销售价格以及政府指导价，而且多套房子价格各异，因此，不宜以该计划销售价格或政府指导价去认定市场价格。
因此，需要结合房地产公司的内部优惠活动的明文规定、宣传广告、销售者证言、同小区及附近小区的其他房屋的买卖合同、房地产权属登记簿证明、房地产销售专用发票、商品房销售明细证明、客户优惠申请单、现金存款凭证证明、刷卡交易记录、记账凭证、银行进账单、收据证明等，确定最低优惠价格，以防止不当扩大打击面。同时，需要查实该优惠价格是否是针对不特定对象以及是否附有条件，以便准确认定罪与非罪、罪重与罪轻。
二、如果无法查清最低优惠价格，那么查实该小区售出的其他商品房的价格。
如果有其他商品房中有房屋的真实购买价格低于涉案房屋的购买价格，或者有房屋的真实出售价格高于涉案房屋的出售价格，同时无证据证明这些其他房屋系非正常交易的前提下，那么不能排除有事先设定有不针对特定人的最低优惠价格的可能性，因此无法认定行为人系以明显低于市场的价格购房或者以明显高于市场的价格售房，从而难以认定为交易型受贿。
三、如果商家的真实交易价格无法查明，而评估价格能够反映当时的市场行情，则应采用评估价格。
市场价格的认定标准应结合同期同批或类似房产的销售价格、销售情况、交易时市场行情、地理位置、配套设施等综合判断，还要考虑是否存在优惠价格。
作者：周翊yi嫀qin（原名：周湘茂）律师（微信号：calin_xyz、13697438642）研习法律十九年，办案数量近千件，多个案件成功实现无罪辩护；前公诉人，湘潭大学诉讼法学硕士、法治湖南建设与区域社会治理协同创新中心研究员、北大法宝的签约作者、无讼专栏作者。
