根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第1条的规定：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋或以明显高于市场的价格向请托人出售房屋等交易形式收受请托人财物的，以受贿论处。这就是交易型受贿。从该条规定可以看出，是否明显高于或低于市场价格是判断是否构成交易型受贿的核心构成要件。
“明显”这个词来自于生活化的词语，语义比较模糊，范围不确定，不同的人会有不同的理解和解读。而这个词又直接关系到罪与非罪。同时它的认定也对犯罪数额产生影响。同时，房屋价格普遍很高，而且容易波动，房屋销售过程中也存在各种名目的优惠和折扣。所以，司法解释要求构成受贿必须明显高于或低于市场价，进而区分以优惠价格购房的正常市场行为与以交易形式事实的受贿犯罪行为。因此，需要对“明显”进行准确地甄别和认定，以便准确定罪量刑。
那么，到底什么样才是“明显”呢？应该如何认定“明显”呢？
一种观点是绝对数额说，它认为：明显应当以市场价格与行为人真实购房价格之间的绝对差额来确定。但由于房屋本身就是价格高昂的物品，在大城市，哪怕1%的折扣，都可能能达到十几二十万，相对于价值几百过千万的房产来说，十几二十万可能只是个零头而已。而且同样面积的房屋，在内地小城市，1%的折扣可能只是几千元，但在北京，1%的折扣可能是十几二十万。这样就会导致在一个地方有罪而在另一个地方却是无罪的结论，导致同案不同判，逻辑难以自洽。而且，在大城市的很多房屋，几个点的折扣，绝对数额就很大了，但这个绝对数额相当于房价总价来说比例又很小，所以，以绝对数额说有所不足。
另一种观点是比例说，它认为：设置一定的折扣比例，超过这个比例的话，认定为明显高于或低于市场价格。
还有一种观点是成本说，它认为：以成本价为基准，以低于或等于成本价格的方式向请托人购买房屋，或者以高于成本价的方式销售房屋，即认定为“明显”。房地产行业是高利润行业，成本价跟销售价之间常常有比较大的空间。如果以成本价去判断是否明显，会导致交易型受贿犯罪基本难以成立，因为现实中的房屋买卖基本都会超过成本价。而且，最高人民法院法官在<《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》的理解与适用>中也明确指出：“鉴于此类交易行为的对象多为房屋、汽车等大宗贵重物品，稍微降低几个百分点，数额即可能达到数万元甚至数十万元，如简单规定以低于市场的价格购买或者高于市场的价格出售房屋、汽车等物品，达到受贿犯罪的定罪数额起点的，都构成受贿犯罪的话，打击面可能失之过宽，故《意见》规定了明显低于或者髙于市场价格的限制性条件。”
那么，到底应该如何认定“明显”呢？笔者认为比例说更加合理，具体的比例确定在30%比较合适。具体理由如下：
一、比例说是确定差额在总价中的比例，跟房屋的价值大小成正比，绝对数额跟相对比例成正比，这样一般的社会公众都能直观感受到差价总额的大小以及差价总额在房屋总价的大小。
房屋买卖过程中，打折扣的现象很普遍，对不特定人的优惠折扣常常可以达到十几二十几的折扣，因此，对是否“明显”的认定确定在30%的比例，既跟公众容认程度相匹配，而且符合社会常情常理，更能被社会公众普遍认可和接受。
二、从民刑体系的稳定以及刑法谦抑性角度来看，比例确定在30%比较合适。
《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（以下简称《民法典纪要》）规定:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”以此得出百分之三十的折扣率可以作为评判是否属于“明显低价”的标准。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。
可见，民事法律对物品转让价格超出市场价的比例超过30%的，认定为“明显”低价。民事法律调整的是人身关系和财产关系，刑法涉及剥夺人的生命与自由。同时刑法是调整社会的最后一条防线，只调整最严重地侵害社会和他人的行为。因此，刑法中认定罪与非罪理应遵循最严格的标准，需要比民事法律严格。如果一个交易行为在民事上属于合法行为以及不属于明显低于市场价格的行为，但在刑法上却因被认定为明显低于市场价格而被认定为受贿犯罪行为。这不仅使得民刑体系出现紊乱，同时背离了刑法的谦抑性原则。
三、鉴于其他学说的各种弊端，比例说确定了具体的比例，即明确的红线，可以让社会上的主体在进行房产交易时做好心中有数，进而调整自己的行为，防止误判。
此外，证明“明显”还需要跟行为人主观上明知市场价格与交易价格的幅度。如果现在证据不能证明行为人知道市场价格与交易价格的差额及幅度，行为人只是利用熟人关系追求比较低的折扣，那么无法认定为交易型受贿。
作者：周翊yi嫀qin（原名：周湘茂）律师（微信号：calin_xyz、13697438642）研习法律十九年，办案数量近千件，多个案件成功实现无罪辩护；前公诉人，湘潭大学诉讼法学硕士、法治湖南建设与区域社会治理协同创新中心研究员、北大法宝的签约作者、无讼专栏作者。
